近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期。截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)仍有相當(dāng)數(shù)量的存量項(xiàng)目未完成全部交付，如何徹底解決這些遺留問題，已成為一道亟待破解的難題。
9月初，某中部大省地級(jí)市為了推進(jìn)“保交樓”工作，特派出考察團(tuán)奔赴廣西南寧學(xué)習(xí)。南寧市平穩(wěn)基金（下稱“平穩(wěn)基金”）是全國(guó)范圍內(nèi)最早成立的房地產(chǎn)紓困基金，早在2022年5月南寧市政府已決定設(shè)立，當(dāng)年8月15日設(shè)立完成。隨后鄭州、浙江、湖北、陜西等省市也相繼設(shè)立紓困基金。
歷經(jīng)三載砥礪耕耘，平穩(wěn)基金在政府引導(dǎo)下，勇?lián)?ldquo;保交樓”與“保資產(chǎn)”的雙重使命，嚴(yán)守市場(chǎng)化原則與基金投資規(guī)律，通過項(xiàng)目重組與盤活來挖掘長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)效益，并同步創(chuàng)造顯著的社會(huì)效益。
自平穩(wěn)基金成立三年以來，憑借市場(chǎng)化、法制化的專業(yè)運(yùn)作，完成了5127套保交樓住房的交付工作，實(shí)現(xiàn)了從“保交樓”向“穩(wěn)民生”的深遠(yuǎn)價(jià)值延伸。同時(shí)平穩(wěn)基金也是眾多地方紓困基金中唯一一家仍然持續(xù)運(yùn)營(yíng)，并不斷對(duì)外披露最新進(jìn)展和交付成果的基金。
目前，尚未交付的項(xiàng)目普遍是“硬骨頭”，傳統(tǒng)的城投平臺(tái)模式難以應(yīng)對(duì)，需要以更加市場(chǎng)化的方式求變求新。在此背景下，平穩(wěn)基金的成功經(jīng)驗(yàn)，有望給全國(guó)其他地區(qū)提供可借鑒學(xué)習(xí)的紓困范例。
保交樓面臨多重難題
開發(fā)商的退市并非終點(diǎn)，而是意味著“保交樓”的攻堅(jiān)戰(zhàn)真正拉開序幕，進(jìn)入了任務(wù)更大、責(zé)任更重的新階段。
房地產(chǎn)深度調(diào)整期的項(xiàng)目普遍具有債務(wù)復(fù)雜、資產(chǎn)凍結(jié)、債權(quán)人眾多、資金鏈斷裂等多重問題。
面對(duì)如此局面，全國(guó)各地政府在嘗試不同的解決路徑，通過國(guó)企接盤、資產(chǎn)處置、模式創(chuàng)新等方式推進(jìn)保交樓。
然而，這些方法往往適用于那些地理位置較好、有一定開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目。而對(duì)于已經(jīng)資不抵債、滯銷嚴(yán)重的項(xiàng)目，需要更加市場(chǎng)化的手段和方式。
比如，有的項(xiàng)目面臨“交接難”的問題，原項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)不斷拖延保交樓方案、拒不配合資料交接等，原施工單位為了實(shí)現(xiàn)自己“干新活，追老賬”的目的，存在新施工結(jié)算爭(zhēng)論和拒絕配合竣工驗(yàn)收的問題，也出現(xiàn)阻攔續(xù)建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)、拒不配合解除原總包合同等現(xiàn)象。
有的項(xiàng)目則面臨“資金難”的問題，資金不足和債務(wù)糾紛的問題互相纏繞，大大增加了保交樓難度。貨值無法覆蓋建設(shè)成本的項(xiàng)目，難以得到市場(chǎng)化資金的支持；同時(shí)部分項(xiàng)目面臨和原債權(quán)人的激烈博弈，導(dǎo)致進(jìn)度受阻。
還有的項(xiàng)目會(huì)面臨“管理難”的問題，因項(xiàng)目長(zhǎng)期停工導(dǎo)致部分工序返工，部分房屋和公共區(qū)域的防水工程和消防工程出現(xiàn)質(zhì)量不合格的問題，需要紓困方在施工管理、裝修品質(zhì)、交付質(zhì)檢以及物業(yè)管理方面做好服務(wù)。
破解難題的典型案例
平穩(wěn)基金采用“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的基本原則，通過專業(yè)化管理、市場(chǎng)化運(yùn)作，探索出一系列創(chuàng)新做法，成功盤活多個(gè)爛尾樓項(xiàng)目。
2024年四季度，平穩(wěn)基金完成了邕府朱槿園（備案名：藍(lán)光雍錦瀾灣）、邕府紫荊園、平穩(wěn)基金國(guó)際中心共計(jì)4590套住房的交付工作；2025年上半年，平穩(wěn)基金完成了武鳴靈水小鎮(zhèn)、邕府海棠九里（備案名：大唐中南紫云印象）共計(jì)537套住房的交付工作。
由于南寧的部分項(xiàng)目債務(wù)復(fù)雜，涉及多家金融機(jī)構(gòu)抵押和查封，項(xiàng)目?jī)?nèi)資產(chǎn)權(quán)利受限嚴(yán)重。面對(duì)“交接難”的問題，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取了“項(xiàng)目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”雙重隔離方案。
一是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，平穩(wěn)基金設(shè)立SPV公司，以0元收購項(xiàng)目公司100%股權(quán)，從法律上避免開發(fā)商破產(chǎn)對(duì)項(xiàng)目的沖擊，同時(shí)保留追索權(quán)；二是將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓保障續(xù)建資金，比如將項(xiàng)目未售資產(chǎn)通過不動(dòng)產(chǎn)登記手段轉(zhuǎn)讓至平穩(wěn)基金子公司，實(shí)現(xiàn)“南寧的資產(chǎn)留在南寧，開發(fā)商的資產(chǎn)用于保交樓”。
隔離風(fēng)險(xiǎn)之后，平穩(wěn)基金通過“新老劃斷”原則，清退原開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)和施工單位，重新招標(biāo)續(xù)建單位，確保工程順利推進(jìn)。
項(xiàng)目在續(xù)建過程中還面臨原施工單位阻攔進(jìn)場(chǎng)、工資拖欠等問題。平穩(wěn)基金在政府支持下實(shí)施“保護(hù)性施工”，并墊付了3929萬元的工資。
在面對(duì)“資金難”問題時(shí)，平穩(wěn)基金通過分割資產(chǎn)盤活、專項(xiàng)借款、商業(yè)開發(fā)利潤(rùn)反哺等方式，多渠道彌補(bǔ)資金缺口。
以御府項(xiàng)目為例，由于項(xiàng)目公司資不抵債，后續(xù)精裝修續(xù)建資金缺口高達(dá)1.4億元。平穩(wěn)基金采取了三步走策略：市場(chǎng)化資產(chǎn)交易提供首筆續(xù)建資金；多元化融資籌措后期資金；商業(yè)開發(fā)彌補(bǔ)資金缺口。
首先，平穩(wěn)基金通過SPV公司以2.26億元收購項(xiàng)目中的分割地塊土地和在建工程，為續(xù)建提供了啟動(dòng)資金；其次，以商鋪、車位等資產(chǎn)抵押，引入政策性貸款2.34億元，并申請(qǐng)開發(fā)貸，徹底解決項(xiàng)目建設(shè)資金問題。最后，對(duì)分割地塊進(jìn)行開發(fā)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)優(yōu)先保障項(xiàng)目的保交樓工作。
在解決“管理難”問題時(shí)，平穩(wěn)基金一個(gè)重要原則是站在業(yè)主的角度進(jìn)行考慮。在施工管理方面，平穩(wěn)基金嚴(yán)格遵循原開發(fā)商移交的施工圖紙，從施工單位、建筑材料到質(zhì)量把控都力求精益求精。
同時(shí)，創(chuàng)新推出“先辦證再交房”模式，協(xié)同住建、稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)等部門為業(yè)主提前辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，徹底解決業(yè)主子女上學(xué)、轉(zhuǎn)售等后顧之憂。
形成可復(fù)制推廣的“南寧經(jīng)驗(yàn)”
平穩(wěn)基金謹(jǐn)守市場(chǎng)化、法制化的方式，成功攻堅(jiān)克難，完成了南寧多個(gè)項(xiàng)目的“保交樓”工作，形成了一套可復(fù)制、可推廣的“南寧經(jīng)驗(yàn)”，為破解行業(yè)共性難題提供了標(biāo)桿典范。其核心不僅在于政府引導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作、多部門協(xié)同的創(chuàng)新機(jī)制，也在于其始終以保障業(yè)主權(quán)益為中心的理念。
相較于其他地區(qū)，南寧模式顯示出一定優(yōu)越性：一是堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，解決了風(fēng)險(xiǎn)問題。政府采取市場(chǎng)化的手段組建了平穩(wěn)基金，引進(jìn)了專業(yè)管理人員的同時(shí)隔離了政府的風(fēng)險(xiǎn)。另外通過股權(quán)和資產(chǎn)雙重隔離，有效阻斷開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)向項(xiàng)目傳導(dǎo)。
二是通過法制化手段化解復(fù)雜債務(wù)糾紛，面對(duì)金融機(jī)構(gòu)抵押、查封、拍賣等法律障礙，平穩(wěn)基金通過破產(chǎn)預(yù)重整、債權(quán)收購、帶押過戶等合法合規(guī)手段，在司法框架內(nèi)平衡各方利益，最終實(shí)現(xiàn)保交樓與化債的雙重目標(biāo)。
三是全流程運(yùn)營(yíng)有利于資源優(yōu)化配置，平穩(wěn)基金采取“一竿子插到底”的運(yùn)營(yíng)模式，從續(xù)建前的融資，建設(shè)裝修以及交付后管理都要一手抓，通過基金市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全流程盤活。
四是資金利用效率更高，與其他地區(qū)依賴政府財(cái)政或項(xiàng)目打包出售的單一化手段不同，平穩(wěn)基金通過資產(chǎn)交易、政策貸款、開發(fā)貸等多渠道融資，通過商業(yè)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)彌補(bǔ)資金缺口，避免單純依賴財(cái)政投入，真正實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的“自我造血”。
五是以業(yè)主權(quán)益保障為中心的理念，從交付、辦證、收房到物業(yè)服務(wù)，全程保障業(yè)主利益，避免出現(xiàn)二次糾紛。
在房地產(chǎn)深度調(diào)整階段，更多復(fù)雜的項(xiàng)目亟待破解。南寧模式的成功證明了一點(diǎn)：唯有通過市場(chǎng)化、法制化的專業(yè)運(yùn)作，才能真正攻克難題，讓老百姓實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸穩(wěn)定。而這，正是高質(zhì)量發(fā)展時(shí)代應(yīng)有的解題之道。
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